房地產項目公司按照各階段經營管理的內容，對其流程大致可以劃分為：項目設立與項目公司組建；土地使用權的取得；房地產建設工程項目規劃和審批；項目工程的施工管理；取得預售許可證后開始銷售管理；項目工程竣工；項目公司清算。這七個階段包括了房地產項目從投資決策、設計施工、銷售、竣工結算和清算整個過程的內在事物發展規律和對公司的組織制度的闡述。

    項目設立階段

    項目公司組織形式的籌劃

    房地產企業在選定的投資區域建立項目公司時，首先要進行稅務籌劃的問題就是內部組織形式的選擇。是選擇母子公司的形式還是總分機構的形式，需要企業進行比較，因為企業一旦通過工商注冊成立，很多問題就是與生俱來的，無論以后各期如何籌劃，也改變不了其性質。

    子公司：具有獨立法人資格，而分公司不具備獨立法人資格，無法對外承擔法律責任和義務，只能由其總公司來承擔。由于子公司的獨立法人資格，在所設地區被視為納稅人，承擔納稅義務；

    分公司由于不具備獨立法人資格，在所設地區不被視為納稅人，要匯總到總公司進行納稅。根據《國家稅務總局關于印發<跨地區經營匯總納稅企業所得稅征收管理暫行辦法>的通知》國稅發[2008]28號文件規定：企業實行“統一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫”的企業所得稅征收管理辦法。其計算方法為總機構和分支機構應分期預繳企業所得稅，50%在各分支機構間分攤預繳，50%由總機構預繳。

    企業選擇組織形式時需要考慮的因素主要有：

    （1）我國地域間稅率差異較大，但這種差異隨著內外企業所得稅法的統一逐漸減少，目前還是存在，如各自貿區存在差異等；對于個別地區，會有區域對企業落戶實行獎勵政策，或者稅款返還政策。這些對企業所得稅有優惠的地方，選擇子公司還是分公司，哪種形式能給企業帶來更大的稅收成本的節約，也要看項目公司和總公司的具體情況而定。

    （2）國家或者地方針對房地產企業的優惠政策較少，若沒有優惠政策和稅率，需要考慮分支機構的盈虧能力，如果是長期虧損，分公司形式能減少盈利的總公司和盈利的其他分公司的應納稅所得額，節約了稅收成本。若是短期虧損，子公司的組織形式更適合企業在當地的發展。

    （3）對于法律責任而言，由于分公司無獨立法人資格，在出現債務或者法律糾紛時，會對總公司影響程度較大，而子公司可以以其出資額對其債務承擔有限責任。

    在公司長期虧損的情況下，運用分公司的組織形式能更好的降低集團的稅收成本。但成立公司的目的是為了獲得利潤，如果公司長期虧損則在劇烈的市場競爭下存在的可能性也很小，所以如果是暫時的虧損，子公司具有獨立法人，在公司經營的很多問題上會具有更大的優勢。

    以入股聯營以分得利潤的方式進行稅務籌劃

    將開發的房產以投資入股再分得利潤的方式，則不征收營業稅及附加稅費。并且由于被投資方于稅后分配投資利潤，按稅法規定，投資方收到的投資收益不再繳納企業所得稅，所以將房屋出租轉化為投資業務可降低企業的稅負。

    實例：上海某房產公司將房屋出租改為投資，該房屋作價1500萬元，作為對商貿公司的投資入股，商貿公司每年進行利潤分紅，該稅后利潤分紅=300×(1-25%)=225(萬元)。

    進行稅收籌劃后，大華公司接受的商貿公司所分配的稅后利潤不繳納企業所得稅，以房屋投資入股取得的投資收益不繳納營業稅和房產稅，該項業務的稅后凈利潤變為225萬元，相比稅收籌劃前的方案增加了39.38萬元(225-185.62)。

    通過將房屋出租轉化為投資業務，房地產公司避免了營業稅等稅負，得到了節稅效益。